Безопасная продажа квартиры через аккредитив: подводные камни и подробная инструкция

В сфере недвижимости есть определенные риски и сложности, связанные с продажей квартиры через аккредитив. Если вы хотите минимизировать эти риски и обеспечить легальность сделки, вам понадобится подробная пошаговая инструкция. Узнайте все о подводных камнях этой процедуры и получите полезные советы, чтобы успешно завершить сделку.

Продажа квартиры через аккредитив является сложным процессом, который требует внимательного изучения всех нюансов и подводных камней. Аккредитив представляет собой обязательство банка выплатить определенную сумму продавцу при соблюдении определенных условий. Однако, несмотря на видимую безопасность такой сделки, существуют риски и трудности, которые необходимо учитывать для успешного завершения сделки. В данной статье мы представим пошаговую инструкцию по продаже квартиры через аккредитив, а также расскажем о возможных подводных камнях.

Что такое аккредитив?

В процессе продажи квартиры через аккредитив важно учитывать ряд нюансов и следовать определенной пошаговой инструкции.

Основные участники аккредитивной сделки:

• Банк-эмитент: банк, где открыт аккредитив
• Исполняющий банк: банк, осуществляющий раскрытие (выдачу или перечисление средств)
• Покупатель квартиры: получатель платежа по аккредитиву
• Продавец недвижимости: исполнитель обязательств по аккредитиву

Процесс выплаты средств, находящихся в аккредитиве, называется раскрытием. Раскрытие следует отличать от самого акта открытия аккредитива, то есть от оформления банковского сервиса.

Для получения денежных средств по аккредитиву при продаже квартиры продавец должен предоставить в банк указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие исполнение своих обязательств перед покупателем. Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с помощью аккредитива

Ниже представлена обобщенная схема работы с аккредитивом при продаже квартиры:

1. Открытие аккредитивного счета в банке-эмитенте и внесение денежных средств на него
2. Согласование и подписание договора об открытии аккредитива между покупателем и банком-эмитентом
3. Передача информации о наличии аккредитива и подробностях его исполнения продавцу
4. Представление необходимых документов продавцом в банк-исполнитель для получения средств
5. Исполнение аккредитива и выдача или перевод денежных средств продавцу

Важно! С 1 июля 2019 года при покупке квартиры через аккредитив по долевому строительству обязательно использование эскроу-счетов (пункт 5 статьи 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

Если у вас еще нет доступа к информационной системе «КонсультантПлюс», вы можете получить бесплатный доступ на 2 дня или заказать актуальный прайс-лист, чтобы всегда иметь доступ к необходимой информации о продаже квартиры через аккредитив.

Разновидности аккредитивов

Аккредитивы, оформляемые при продаже квартиры, могут быть классифицированы по различным признакам. Рассмотрим основные типы таких аккредитивов.

Отзывные и безотзывные аккредитивы

Отзывной аккредитив представляет собой такой вид аккредитива, который может быть изменен или отозван покупателем или банком-эмитентом (в соответствии с частью 1 статьи 868 Гражданского Кодекса РФ). Выбор отзывного аккредитива в пользу покупателя говорит о том, что он имеет возможность отменить платеж в любой момент, а сделка будет аннулирована. Обе стороны могут понести дополнительные финансовые издержки в связи с этим, а также возникнуть риск для покупателя в отношении приобретения выбранной квартиры. Отзывные аккредитивы редко используются при продаже недвижимости.

Согласно статье 869 ГК РФ, безотзывной аккредитив не может быть отменен покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца. При продаже квартиры часто используется именно этот вид аккредитива. Если в договоре не указано об обратном, аккредитив считается безотзывным.

Отличия покрытого и непокрытого аккредитивов

Покрытый аккредитив, также известный как депонированный, предполагает наличие достаточной суммы средств на аккредитивном счете покупателя для полной оплаты согласно договору (согласно части 3 статьи 867 ГК РФ).

Непокрытый аккредитив означает, что деньги на счете покупателя недостаточны для полной оплаты согласно договору.

В большинстве случаев в сделках с недвижимостью используются покрытые аккредитивы, так как они считаются наиболее надежными.

Разница между акцептным и безакцептным аккредитивами

Разница между акцептными и безакцептными аккредитивами в сделках с недвижимостью связана с использованием разной терминологии банком, выступающим в качестве эмитента, так как законодательство не содержит такого определения.

Обычно в договоре указывается, что аккредитив является безакцептным. Это может означать:

• Выпуск аккредитива путем представления продавцом необходимой документации, указанной в договоре, без получения согласия на выдачу средств
• Заключение договора на аккредитив только между банком и покупателем без участия продавца
• Раскрытие аккредитива после истечения согласованного в договоре срока без дополнительного согласия покупателя

Конкретные условия безакцептного аккредитива должны быть зафиксированы в аккредитивном договоре. В большинстве случаев отсутствие акцепта связано с тем, что одна из сторон не участвует в его оформлении или раскрытии.

В договоре между сторонами сделки имеется возможность выбрать различные виды аккредитивов, однако наиболее популярным вариантом при продаже квартиры является безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.

Какие преимущества дает использование аккредитива?

1. Надежное соблюдение условий договора

Только точное исполнение условий договора обеспечивает перевод денег и передачу прав на имущество. Покупатель и продавец могут быть уверены, что они получат обещанную сумму и необходимые права.

2. Безналичный расчет

Перевод денежных средств осуществляется безналичным путем, что позволяет избежать необходимости пересчитывать большие суммы наличных денег и уменьшает риск ошибки при определении подлинности банкнот. После получения суммы на свой счет ее можно постепенно снимать или использовать в соответствии с потребностями, а также отправить все деньги для оплаты другой сделки.

3. Гарантированный расчет для продавца

Продавец имеет гарантию получения денег за свою собственность при передаче прав на нее. Независимо от исхода сделки, продавец может быть уверен в своей оплате.

4. Сохранение денежных средств для покупателя

В случае, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель получает обратно все свои средства. Если продавец не выполнил свои обязательства по оформлению права собственности в установленные сроки, покупатель получает обратно свои деньги.

5. Выгодный тариф на банковскую услугу

Открытие счета и сопровождение сделки по аккредитиву обходятся клиентам по минимальной цене, начиная от 1 500 рублей. Это обусловлено небольшими затратами на проведение таких сделок.

6. Экономия времени и денег

Организация сделки по аккредитиву требует минимальных временных и финансовых затрат для обеих сторон. Процесс открытия счета занимает всего 15 минут, и если стороны заранее подготовлены, операция может быть завершена в течение одного банковского дня, даже если стороны находятся в разных регионах России.

7. Простая оформление в российских рублях или иностранной валюте

Оплата через аккредитив удобна как в российских рублях, так и в иностранной валюте. Заявку можно подать онлайн, а документы оформить в любом отделении Сбербанка, который осуществляет аккредитивные сделки.

Тем не менее, стоит иметь в виду, что если продавец является юридическим лицом, тариф на услугу может увеличиться.

Схема продажи квартиры через аккредитив

1. Заключение договора

Продавец и покупатель заключают договор о покупке-продаже недвижимости, который может быть предварительным или основным.

2. Открывание счета в банке

Клиент предоставляет банку средства в соответствии с указанным в договоре договоренностей и уплачивает комиссию. В договоре необходимо описать источник оплаты для процентов банку.

3. Передача документации

После выполнения условий сделки, таких как регистрация купли-продажи в Росреестре или издание выписки из ЕГРН, продавец предоставляет банку документы, подтверждающие эти условия.

4. Проверка документации и перевод средств

Банк осуществляет проверку представленной документации и осуществляет перевод денег с аккредитивного счета продавца на его счет в том же или другом банке. Необходимо отметить, что в данной сделке банк выступает участником, а не посредником, и обеспечивает соблюдение условий сделки для обеих сторон.

5. Виды аккредитивов

Существуют различные варианты аккредитивов, но в ситуациях с недвижимостью наиболее часто применяется безотзывный покрытый аккредитив. Покрытый аккредитив предполагает наличие заранее выделенной суммы на счете покупателя, которую банк передаст продавцу. Непокрытый аккредитив означает, что средства не выделяются заранее, но банк имеет право списать деньги со счета покупателя при необходимости.

Использование аккредитива при продаже квартиры дает обеим сторонам гарантию, что условия сделки будут соблюдены, и все необходимые документы и деньги будут переданы своевременно и в соответствии с договоренностями.

Как оформить аккредитив?

В каком банке лучше открыть аккредитив?

Покупатель или стороны, согласовавшие свои действия, могут выбрать банковское учреждение для открытия аккредитивного счета. Множество банков предлагают такую услугу. Если квартира приобретается с использованием средств кредита, то банк-кредитор может предложить оформить аккредитив.

Какие документы нужны?

Для открытия аккредитивного счета при покупке квартиры необходимо предоставить следующие документы:

• Паспорт плательщика (покупателя квартиры);
• Договор, на основании которого осуществляется покупка и продажа.

Плательщик должен подписать договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.

Через какое время происходит открытие счета?

Срок действия аккредитива не ограничен законом и определен договором и правилами банка-эмитента. Обычно аккредитив открывается на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных процедур. При необходимости срок может быть продлен, с оплатой по тарифам банка. Часто срок аккредитива при продаже квартиры составляет от 30 до 90 дней.

Кто оплачивает аккредитив?

За банковскую услугу обычно платит тот, кто заказывает аккредитив и участвует в договоре. В договоре стороны сами определяют, кто будет оплачивать аккредитив при покупке квартиры — продавец или покупатель. Оба варианта предусматриваются банковскими документами, и нужно выбрать подходящий вариант.

Сейфовая ячейка или аккредитив? Какой способ выбрать?

Сейфовая ячейка:

• Сейфовая ячейка — надежное место для хранения наличных денег и документов, которые будут находиться в безопасности и защищены от кражи и повреждений.
• Использование сейфовой ячейки предусматривает двойной пересчет суммы. Сначала деньги помещаются в ячейку, затем при их получении продавцом снова пересчитываются, что обеспечивает дополнительную гарантию точности суммы.
• При использовании сейфовой ячейки сделка проводится за наличный расчет, и ваши деньги будут находиться в ячейке на время проведения сделки.

Аккредитив:

• Аккредитив — способ безналичного расчета, при котором наличные деньги принимаются, проверяются на подлинность и пересчитываются кассиром банка при приеме на счет и при выдаче со счета.

Перепроверка права собственности: специалисты банка проходят через документы, которые подтверждают изменение права собственности. Это позволяет убедиться в законности сделки.Депозитирование денег на банковский счет: во время оформления документов деньги хранятся на банковском счете. Это обеспечивает безопасность и предотвращает мошенничество.

При выборе между использованием сейфовой ячейки и аккредитивом следует учитывать цели сделки, сумму, количество участников и желаемый уровень безопасности. Если вам важно максимально исключить возможность мошенничества, особенно при сделках больших объемов или с участием посредников, аккредитив является более предпочтительным решением.

Если вам важен контроль над ценностями и удобный доступ к ним, то сейфовая ячейка — прекрасное решение. Вы сможете хранить наличные деньги и другие ценности с максимальной безопасностью и быстро получать доступ к ним.

В данном случае, выбор между использованием сейфовой ячейки и аккредитивом зависит от тех требований и предпочтений, которые у вас есть. И оба этих способа имеют свои преимущества и могут быть использованы в различных ситуациях. Поэтому очень важно внимательно рассмотреть все аспекты и выбрать наиболее подходящий и удобный вариант.

Для чего и кому может понадобиться аккредитивный расчет

При заключении крупных сделок для физических лиц на территории РФ безопасно и удобно использовать аккредитивный расчет. Этот вариант может быть полезен, например, в следующих случаях:

• при покупке квартиры, дома или других объектов недвижимости по ипотеке;
• при обмене жилой площади между сторонами;
• при покупке дорогостоящего оборудования, автотранспортных средств, ценных бумаг или долей в уставном капитале компаний;
• при расчетах за дорогостоящие услуги, оказываемые компаниям, физическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Если в сделке не предусмотрена возможность передачи больших сумм, то есть альтернативные способы оплаты. Например, можно использовать системы CashPass, ГарантПРО или другие аналогичные сервисы, которые обеспечивают безопасные расчеты между продавцом и покупателем.

Разновидности аккредитивов

Покрытый аккредитив — используется при сделках, проводимых на территории России и не подходит для международных рассчетов. При выборе покрытого аккредитива, на счете сразу резервируется вся сумма, предусмотренная сделкой.

Непокрытый аккредитив — вначале списывается часть средств со счета, которая предназначена для оплаты, а оставшаяся сумма списывается по достижении определенной даты. Термин «непокрытый аккредитив» не применяется в международной практике, так как фактически все аккредитивы работают по такой же схеме.

Отзывной — если возникают нарушения условий сделки, собственник денег имеет право потребовать возврата зарезервированной суммы. Однако банк, который выступает гарантом сделки, проводит дополнительную проверку и одобряет такой отзыв.

Безотзывной — когда возврат денежных средств происходит только при взаимном согласии обеих сторон. В этом случае требуется разрешение получателя на возврат суммы покупателю. Также в этом варианте может быть предусмотрена полная невозможность отзыва.

Такие типы являются специфичными для внутреннего рынка банковских гарантированных сделок. При международных расчетах используется другая система классификации.

Оформление обязательства

1. Договоренность об установлении цены на объект сделки.

Вариант 1:

1. Открытие банковского счета с достаточной суммой для выплаты в соответствии с договором.
2. Подача заявления на открытие аккредитива в любом отделении банка или через онлайн-заявку на его официальном сайте.
3. Предоставление продавцом документов, подтверждающих его право собственности на объект сделки (к примеру, договор с отметкой о регистрации в Росреестре).
4. Верификация предоставленных документов специалистами банка и осуществление платежа в пользу продавца.

Такой подход обеспечивает защиту обоих сторон. Покупатель получает приобретенное имущество, а продавец получает оплату за него. Аккредитив Сбербанка может быть продлён при согласии обеих сторон, и любые изменения условий возможны только с их согласия.

Как в договоре описать передачу денег через аккредитив

Вариант 2:

1. Открытие счета, на который переводится достаточная сумма для выплаты в соответствии с договором.
2. Подача заявления на открытие аккредитива в любом филиале банка или через предварительную онлайн-заявку на его веб-сайте.
3. Предоставление продавцом подтверждающих документов о его праве собственности на объект сделки (например, договор с отметкой о государственной регистрации в Росреестре).
4. Анализ документов специалистами банка и перевод средств в пользу продавца.

При таком подходе обе стороны обеспечивают свою защиту. Покупатель получает приобретенное имущество, а продавец — оплату за него. Аккредитив Сбербанка может быть продлен по согласованию сторон, и любые изменения условий могут быть внесены только после согласия обеих сторон.

Как в договоре указать передачу денег через аккредитив

Для составления договора купли-продажи квартиры с аккредитивом необходимо руководствоваться общими правилами, однако есть некоторые особенности, которые касаются регулирования порядка расчетов. Ниже приведена подробная инструкция о том, как правильно указать передачу денежных средств через аккредитив в договоре купли-продажи квартиры:

1. Указание стоимости квартиры и вида аккредитива

Необходимо ясно и однозначно указать стоимость квартиры и то, что оплата будет производиться с использованием аккредитива. Кроме того, следует указать вид аккредитива, например, безотзывный покрытый безакцептный.

2. Описание условий аккредитива

В договоре необходимо подробно описать следующие условия аккредитива:

• Покупатель является плательщиком по аккредитиву
• Банк-эмитент, который выступает в качестве кредитной организации
• Исполняющий банк, который также является кредитной организацией
• Имя и фамилия продавца, являющегося получателем средств аккредитива
• Срок действия аккредитива
• Расходы, связанные с открытием аккредитива
• Условия, по которым аккредитив может быть раскрыт — необходимо указать, какие документы должны быть представлены в оригинале или в электронной форме, чтобы продавец получил оплату за квартиру
• Возможные санкции и штрафы за нарушение условий договора

3. Составить договор в соответствии с обычным шаблоном

В остальном договор купли-продажи квартиры с использованием аккредитива составляется по обычным правилам, применяемым для данного типа сделок.

4. Описать необходимые документы для раскрытия аккредитива

В договоре следует указать перечень необходимых документов для раскрытия аккредитива. Обычно в него входят:

• Оригинал договора купли-продажи, в котором отмечена государственная регистрация права собственности на квартиру на имя покупателя
• Оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указан покупатель как правообладатель

Также стороны и банк могут договориться о передаче документов в электронном виде или в виде скан-образа через электронные каналы связи.

5. Принять во внимание особенности банковского контроля

Необходимо помнить, что банк не обязан проверять соответствие условий аккредитива условиям договора купли-продажи квартиры. Поэтому необходимо контролировать, чтобы аккредитив был открыт на указанный в договоре срок, достаточный для завершения всех регистрационных процедур. Если представленные для раскрытия аккредитива документы не соответствуют условиям аккредитива или противоречат друг другу, банк может отказать в выплате средств продавцу.

Применение аккредитива при продаже квартиры обеспечивает надежность сделки и простую процедуру открытия аккредитивного счета. Тем не менее, стоит также учитывать подводные камни, связанные с документооборотом и отсутствием полного контроля со стороны банка.

Какие документы необходимо предоставить при продаже квартиры через аккредитив?

Если вам понадобилось продать квартиру через аккредитив, вам потребуется собрать специальный набор документов. Важно соблюдать все требования, чтобы сделка прошла гладко и без проблем. Внизу перечислены главные документы, которые необходимо предоставить:

• Ксерокопии паспортов – нужно предоставить ксерокопии паспортов всех сторон сделки;
• Договор или его черновик – между продавцом и покупателем должен быть заключен договор или его черновик;
• Заявление на открытие и использование счета для расчетов по аккредитиву – покупатель должен заполнить и предоставить заявление на открытие счета для проведения расчетов по аккредитивной сделке;
• Для получения денег необходимо предоставить сопроводительное письмо, в котором следует указать свои ФИО, контактный номер телефона и адрес электронной почты;
• Если вам необходимо внести изменения в условия аккредитива, заполните соответствующие бланки, которые вы найдете на официальном сайте Сбербанка;

Внесение изменений в договор также потребует заполнения допсоглашения и подачи заявления.

Тарифы

Тариф, в рублях РФ	Продажа недвижимого имущества	Приобретение движимого имущества между физическими лицами
0,2%	от суммы сделки, минимум 1,5 тысячи рублей, максимум 5 тысяч рублей
0,5%	от суммы, минимум 2,5 тысячи рублей, максимум 15 тысяч рублей

Также, при оформлении документов на продажу квартиры, придется заплатить 2 000 рублей. Срок размещения денег на сберегательном счете составляет до 120 дней, но если вы заплатите дополнительные 2 000 рублей, срок может быть продлен на 3 месяца.

Стоит помнить, что предварительная заявка будет рассмотрена в тот же день, но если она будет подана после 17:30 по московскому времени, то ее рассмотрят только на следующий рабочий день с 9:00. Если у вас возникнут вопросы при оформлении, вы можете связаться с call-центром Сбербанка. Специалист банка обязательно ответит на ваши вопросы по указанному в заявке телефону или электронной почте.

Что нужно учесть при оформлении купчей через аккредитив

Детали аккредитива:

• Выберите надежный банк для открытия аккредитива.
• Для удовлетворения требований продавца и покупателя необходимо определить вид аккредитива.
• Срок действия аккредитива может варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев и должен быть указан.
• Возможность оплаты открытия и обслуживания аккредитивного счета должна быть определена.
• Стороны должны согласиться о ответственности за нарушение условий аккредитива, включая штрафы и пени.

Затраты и комиссии:

• Как правило, расходы на открытие и обслуживание аккредитивного счета оплачивает покупатель, хотя они могут быть разделены согласно договору сторон.
• Комиссия за аккредитив зависит от банка и стоимости покупки и обычно составляет около 0,2% от стоимости сделки, а также фиксированная сумма за открытие счета.
• Оплата комиссии и других расходов должна быть ясно указана в договоре купли-продажи.

Документация:

• Для оформления договора купли-продажи аккредитивной квартиры требуется четыре экземпляра, один из которых должен остаться в банке.
• Следует учесть, что аккредитив может занять больше времени, чем передача денег наличными или через банковскую ячейку.

Важно помнить, что при приобретении недвижимости с использованием аккредитива имеются некоторые особенности:

Ограничения по снятию денег:

Банк может установить условие, согласно которому средства, полученные от продажи квартиры, могут быть перечислены на счет продавца только после окончания действия аккредитива, что может затруднить быстрый доступ к деньгам.

Блокировка средств:

В случае возникновения споров, деньги на счете аккредитива могут быть заблокированы, и покупатель сможет вернуть их только после урегулирования разногласий, возможно, даже через судебное разбирательство.

Налоговые обязательства:

Продажа квартиры через механизм аккредитива подразумевает, что продавец должен внести налог на продажу квартиры, который зависит от суммы полученной прибыли. Налоговые органы имеют доступ к информации о размере сделки.

Если возникают вопросы или нужна помощь в оформлении сделки через аккредитив, рекомендуется обратиться к профессионалам — юристам, которые могут предоставить квалифицированную поддержку.

Вывод

Процедура оформления сделки по аккредитиву имеет некоторые сходства с предоплатой, авансом или инкассо. Получатель вносит деньги на специальный сберегательный счет, а продавец получает финансовые средства при предоставлении необходимой документации. Оформление сделки по аккредитиву может быть инициировано как владельцем имущества, так и его покупателем.