Сделки с недвижимостью являются одними из самых значимых и сложных сделок в сфере недвижимости. При возникновении споров и разногласий между сторонами таких сделок часто возникает вопрос о сроках исковой давности.
Исковая давность является ограничением на право предъявления иска в суд. В случае сделок с недвижимостью существует определенный срок исковой давности, в течение которого участник сделки может обратиться в суд с требованием защиты своих прав и интересов.
Виды недействительных сделок с недвижимостью
При покупке недвижимости необходимо провести тщательную проверку, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем. Сделка с недвижимостью может быть признана недействительной по ряду причин.
1. Отсутствие правового основания
2. Нарушение формы сделки
Некоторые формы сделок с недвижимостью требуют соблюдения определенных формальностей, например, нотариального удостоверения или государственной регистрации. Если эти формальности не были соблюдены, сделка может быть признана недействительной.
3. Совершение сделки под влиянием обмана или насилия
Если одна из сторон совершила сделку с недвижимостью под влиянием обмана или насилия, то такая сделка может быть признана недействительной. Например, если покупатель был недостаточно осведомлен о состоянии недвижимости или был вынужден к заключению сделки под угрозой физического насилия.
4. Нарушение сделки публичного порядка
Если сделка с недвижимостью нарушает общепринятые правила поведения и интересы общества (публичный порядок), то она может быть признана недействительной. Например, если сделка заключена с учетом коррупционных или незаконных договоренностей.
Основания признания сделки с недвижимостью недействительной
1. Подлежащий объект недвижимости является государственной или муниципальной собственностью
Если предмет сделки состоит из объектов, принадлежащих государству или муниципалитету, и неправомерно отчужденных продавцом, сделка может быть признана недействительной. При этом она может быть оспорена как государством или муниципалитетом, так и третьими лицами, которые имеют законные права на данные объекты.
2. Законодательные ограничения
Причины расторжения договора купли-продажи
1. Несоответствие объекта сделки заявленному состоянию
Если объект недвижимости не соответствует заявленному состоянию, например, имеются скрытые дефекты или проблемы, продавец может быть привлечен к ответственности и договор купли-продажи может быть расторгнут.
2. Несоответствие документов и предоставленных сведений
Если продавец не предоставил достоверные сведения о состоянии недвижимости или обеспечил документы, не соответствующие действительности, то покупатель имеет право потребовать расторжения договора.
3. Нарушение сроков и условий сделки
Если продавец не соблюдает сроки и условия сделки, например, не передает недвижимость в указанный срок или не обеспечивает ее освобождение от третьих лиц, покупатель может расторгнуть договор.
Срок исковой давности по оспариванию недействительных сделок с недвижимостью
Срок исковой давности по оспариванию недействительных сделок с недвижимостью обычно составляет три года и начинает идти с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Однако, в некоторых случаях, срок исковой давности может быть продлен или считаться не начатым до определенного момента времени, например, до устранения препятствий для подачи иска.
Причины расторжения договора купли-продажи недвижимости
Нарушение условий договора покупателем или продавцом
Если одна из сторон нарушает условия договора, это может стать основанием для расторжения сделки. Например, если покупатель не оплатил полную стоимость квартиры в срок или продавец не предоставил нужные документы.
Нарушение прав третьих лиц или несовершеннолетних
Если квартира находится в споре, на нее имеется арест или вещный иск, то покупатель может расторгнуть договор. Также, если покупатель или продавец являются несовершеннолетними, договор может быть признан недействительным.
Отсутствие оплаты за квартиру или частичная оплата
Если покупатель не оплатил квартиру полностью в согласованные сроки, продавец может прекратить действие договора. Также, если покупатель осуществил лишь частичную оплату, продавец может расторгнуть договор и потребовать полную стоимость.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на квартиру
Государственная регистрация права собственности является обязательным условием для сделки купли-продажи недвижимости. Если право собственности на квартиру не зарегистрировано, то договор может быть расторгнут.
Если договор был заключен с нарушением требований закона, недействительность договора может быть признана. Например, если не были указаны все обязательные элементы договора или договор был заключен при мошенничестве.
Недееспособность покупателя или продавца
Если одна из сторон сделки не является дееспособной, то договор может быть признан недействительным. Например, при совершении сделки с лицом, лишенным правовой дееспособности, таким как безвестно отсутствующий или признанный судом недееспособным.
Обман или принуждение при получении подписи
Если одна из сторон была обманута или вынуждена подписать договор, то такой договор может быть оспорен. Например, если продавец использовал ложные сведения или угрожал покупателю для получения его подписи.
Несоответствие квартиры условиям договора
Если квартира не соответствует тем условиям, которые были указаны в договоре купли-продажи, покупатель имеет право расторгнуть сделку. Например, если квартира имеет строительные недостатки, которые значительно ухудшают ее состояние.
Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости может произойти из-за различных причин, связанных с нарушением условий договора, неправомерным действием сторон или несоответствием объекта сделки. В случае возникновения таких обстоятельств, стороны имеют право расторгнуть сделку и сохранить свои законные интересы.
Срок исковой давности по оспариванию недействительных сделок с недвижимостью
Срок исковой давности по оспариванию недействительных сделок с недвижимостью зависит от типа таких сделок. Важно знать, что срок исковой давности указывает на ограниченный период, в течение которого вы можете подать иск в суд для защиты своих прав и интересов.
Ничтожные сделки
Ничтожные сделки не подразумевают юридических последствий и могут быть оспорены в суде. Если вы считаете, что сделка с недвижимостью является ничтожной, то вам необходимо подать иск в течение трех лет с момента ее заключения. Цель иска — вернуть обратно друг другу деньги и имущество (квартиру).
Оспоримые сделки
Оспоримые сделки подлежат оспариванию в суде по определенным основаниям, например, признанию условий сделки недействительными, нарушении правил заключения сделки и т. д. Вам необходимо подать иск в течение года с момента обнаружения обстоятельств, свидетельствующих о недействительности сделки.
Исковая давность является важным аспектом при решении вопросов, связанных с недействительными сделками с недвижимостью. Необходимо соблюдать указанный срок иска, чтобы иметь возможность восстановить свои права и обратиться в суд за справедливостью.
Если у вас возникли вопросы, специалисты онлайн-платформы «Самолет Плюс» помогут вам разобраться. «Самолет Плюс» предоставляет все необходимые сервисы для покупки, продажи и аренды недвижимости по всей России, а также дополнительные услуги, такие как дизайн интерьера, ремонт квартир, помощь в переезде, меблировка, страхование, оценка недвижимости и trade-in (возможность обмена старой квартиры на новую).
Итог
Расторжение договора может произойти по обоюдному соглашению сторон или по решению суда. Если возникают споры, стороны могут обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам «Самолет Плюс».
В случае, если вы сталкиваетесь с нарушением прав или интересов при сделке с недвижимостью, важно обратиться к профессиональным юристам, специализирующимся в данной области, чтобы защитить свои интересы и принять необходимые меры в соответствии с законодательством Российской Федерации.