Собственник имеет особое правовое положение и обладает определенными правами, в частности, правом на недвижимость. В случае нарушения его прав, собственник вправе требовать устранения нарушений согласно положениям Гражданского кодекса РФ.
Требования к пользованию общим имуществом
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, собственник вправе требовать устранения нарушений его права. Когда речь идет о пользовании общим имуществом, требования могут быть направлены на:
1. Освобождение общего имущества от незаконного пользования третьими лицами
Собственник имеет право требовать, чтобы общее имущество не использовалось посторонними лицами без его согласия. Если кто-то незаконно пользуется имуществом, собственник может потребовать освобождения от такого пользования.
2. Обеспечение беспрепятственного пользования общим имуществом
Собственник вправе требовать, чтобы его право на беспрепятственное пользование общим имуществом было обеспечено. Это означает, что никакие действия или препятствия не должны мешать собственнику пользоваться имуществом.
3. Демонтаж рекламных конструкций, вывесок, антенн, перегородок, шлагбаумов и иного оборудования
Собственник имеет право требовать демонтажа различных конструкций или оборудования, которые могут быть установлены без его согласия и мешать пользованию общим имуществом.
4. Признание права общей долевой собственности на общее имущество
Собственник может требовать признания своего права на общую долевую собственность на общее имущество, если оно было без законных оснований передано третьим лицам.
Для защиты своих прав собственник может использовать негаторный иск. Негаторный иск — это иск, направленный на устранение нарушений права, хотя эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Он может быть заявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение, и не подлежит исковой давности. В негаторном иске также можно требовать взыскания судебной неустойки.
Истцом по негаторному иску может быть собственник помещения или законный владелец помещения, такой как арендатор, наниматель или член семьи собственника или нанимателя. Управляющая организация или товарищество собственников недвижимости также могут быть истцами по этому иску, если имеют право на общее имущество в многоквартирном доме. Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или владельцу в использовании общего имущества. Оно может быть каким-то из собственников помещения или любым третьим лицом.
Определить подведомственность и подсудность спора
В зависимости от субъектного состава личности истца и ответчика, негаторный иск может быть заявлен в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.
- Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.
- Если иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.
Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд по пункту 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ. Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд.
При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании, рассматривается районным судом.
Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска по пункту 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, пункту 1 части 1 статьи 129 АПК РФ.
Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД
Даёт ли установка двери или тумбы в общем коридоре, монтаж видеокамеры возле лифта, разведение палисадника перед МКД право на негаторный иск? Каждый случай индивидуален, требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.
Первое обстоятельство, которое предстоит доказать истцу – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.
Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.
Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.
При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей, таких как спортивный инвентарь, перекладины, полки с обувью, гардеробная вешалка, расположенные между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что эти вещи ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают право соседа.
Для успешного осуществления негаторного иска необходимо:
- установить факт нарушения права;
- доказать существование препятствий в пользовании общим имуществом;
- убедить суд в добросовестности исковых требований;
- указать на правовые основания для устранения препятствий;
- привести доказательства наличия препятствий и их воздействия на права и интересы истца.
Следует помнить, что негаторный иск может быть заявлен только в случае, когда препятствия в пользовании общим имуществом незаконные или неправомерные. Если препятствие создано на основании решения ОСС, договора аренды или ссуды, или в силу установленного сервитута, то негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.
Третье обстоятельство, которое необходимо доказать – существование препятствий в пользовании общим имуществом на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.
Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица, что может рассматриваться как злоупотребление правом согласно статье 10 ГК РФ.
- Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
- Определитесь с истцом и ответчиком.
- Определите подведомственность и подсудность спора.
- Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.
Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.