Как отказаться от доли в квартире — все вопросы и ответы

Отказ от доли в квартире может возникнуть по разным причинам: смена места жительства, раздел имущества при разводе или наследование. В любом случае, процесс отказа от доли требует основательной подготовки и знания соответствующих правовых норм. В этой статье мы рассмотрим наиболее важные вопросы, связанные с процедурой отказа от доли в квартире, и дадим простые и понятные ответы на них.

Отказ от доли, полученной после приобретения квартиры за средства маткапитала

При покупке или строительстве недвижимости за средства материнского капитала, согласно законодательству, необходимо выделять доли детям и супругу. Однако возникают ситуации, когда один из собственников желает отказаться от своей доли, полученной таким образом. В этом случае применяются различные способы отказа, в зависимости от статуса отказывающегося лица.

Супруги

В случае, если один из супругов желает отказаться от своей доли в пользу другого супруга или их общих детей, можно оформить договор дарения. В договоре указываются условия передачи доли, включая перечень прав, которыми обладает получатель дара.

Дети

Если речь идет о несовершеннолетних детях, их долю можно продать, но для этого необходимо получить разрешение органов опеки. Органы опеки рассмотрят запрос и примут решение на основании предоставленных доказательств. Для успешного получения разрешения необходимо предоставить документы, подтверждающие, что родители приобрели другую недвижимость и готовы выделить долю ребенку в такой же или большей пропорции, чем была в продаваемой недвижимости.

Преимущества отказа от доли

• Снижение финансовых обязательств и ответственности по содержанию доли в недвижимости.
• Устранение споров и конфликтов, связанных с владением и дележом имущества.
• Получение доверия и уважения других участников сделки, так как отказывающийся от доли проявляет готовность учесть интересы других собственников.
• Более гибкий и простой процесс управления и продажи недвижимостью при отсутствии спорных вопросов о долевой собственности.

Можно ли отказаться от доли

По закону отказ от доли не запрещен. Это разрешено делать как физическим, так и юридическим лицам. Причины отказа могут быть разные, например:

• Желание или необходимость оформить право собственности на родственника.
• Достижение договоренности между бывшими супругами после развода. Например, когда одному из супругов достается дом, а другому квартира.
• Желание избавиться от ненужной жилплощади. Например, когда есть доля в квартире, которую нет возможности содержать, уплачивать налог на собственность, оплачивать коммунальные услуги.
• Отказ от доли, полученной по наследству.

Унаследовать имущество

Унаследовать имущество можно в двух случаях. Первый – получить наследство по завещанию умершего. Это происходит, когда человек при жизни изъявляет свою волю – определяет то, кому достанется его имущество после смерти. Второй способ – унаследовать имущество по закону. Это происходит, когда право на наследство определяется степенью родства с умершим.

Отказаться от наследства можно еще на стадии, когда не выданы свидетельства о праве на наследование. Делают это двумя способами:

• Отказ в пользу какого-то одного из наследников. Например, есть три наследника – жена умершего, дочь и сын. Жена умершего может отказаться от своей доли в пользу сына. В таком случае дочь получит третью часть от имущества, которое принадлежало умершему, а сын – две третьих части.
• Отказ без указания лица, в пользу которого оформлен отказ. Если у умершего осталось трое наследников – жена, сын и дочь, кто-то из них, например, жена, может написать отказ. Если при написании отказа жена умершего не указывала, в чью пользу она отказывается, ее долю делят между сыном и дочерью умершего в равных долях.

Фиктивный отказ от наследства – чем чревато

Иногда родственники устно договариваются, что отказ от наследства будет формальным. Например, может произойти ситуация, в которой один из наследников объявлен банкротом, а его имущество продается для погашения долгов кредиторам. Чтобы этого не произошло, родственники могут договориться о том, что человек якобы отказывается от наследства. После того, как дело о банкротстве будет закрыто, родственники оформляют дарственную. Но в такой ситуации может быть подвох – родственники потом могут заявить, что никакой договоренности не было, и не дарить часть имущества. Также стоит понимать, что налог на доход, которой считается принятая в дар доля, не платят только близкие родственники. Может получиться так, что в результате отказа от наследства придется уплачивать налог после принятия доли в дар.

Отграничения по отказу от наследства

Закон определяет некоторые запреты, которые касаются отказа от наследства:

• Нельзя отказаться в пользу человека, который не считается наследником умершего. Например, когда сын умершего отказывается в пользу друга, который не имеет родственных связей с умершим и не может претендовать на получение имущества.
• Если отказ оформляется от имени недееспособного или не достигшего совершеннолетия, это можно сделать после получения разрешения органов опеки.
• Отказ от получения наследства считается односторонней сделкой. Это означает, что передумать нельзя. Например, если один из детей умершего оформит отказ, он не может потом заявить, что ошибся в своем решении и снова хочет стать собственником доли.
• Не разрешается поменять лицо, в пользу которого оформлен отказ от наследства. Например, если жена умершего отказалась от своей доли в пользу сына, она потом не сможет переписать отказ в пользу дочери.
• Не допускается отказ только от части имущества. Например, если человеку по наследству досталась доля в частном доме или в квартире, нельзя отказаться от доли в одном из объектов недвижимости. В такой ситуации наследник либо принимает все наследство, либо отказывается от всего. Исключениями могут считаться случаи, в которых у человека разные основания для получения имущества. Пример ситуации: умершая мать завещала сыну машину, а дочери – дом. Есть еще имущество, например, квартира, которое в завещании не упоминается. В такой ситуации квартиру дети делят квартиру в равных долях. Каждый из детей имеет право отказаться от права на наследство по закону и стать собственником имущества, полученного по завещанию, или наоборот.

Как отказаться от доли

На заявление о своем праве на наследование и на отказ у наследника есть шесть месяцев. Но если наследник решит отказаться от своей доли позже обозначенного срока, это тоже можно сделать. Разница в том, что чтобы отказаться до момента истечения шести месяцев, нужно обратиться к нотариусу и написать письменный отказ. Если полгода пройдет, для отказа придется обращаться в суд. Если суд сочтет причины пропуска срока уважительными, отказ будет принят.

Отказ от принятой доли

Если есть намерение отказаться от доли, которая уже была принята, то обычный отказ, который оформляют у нотариуса, уже не сработает. Юридически отказ от имущества, на которое оформлено право собственности, не предусмотрен. Но отказаться от квартиры можно, проведя сделку с недвижимостью — продав ее или подарив.

Оформление дарственной

Чтобы подарить имущество, нужно оформить договор дарения. Документ может быть оформлен в свободной форме и не требует обращения к нотариусу. Но при желании даритель может обратиться к нотариусу, чтобы тот заверил дарственную.

В отличие от отказа от наследства закон не запрещает дарить долю в недвижимости третьим лицам. Это может быть любой другой человек, который не имеет родственных связей с наследодателем.

Оформляя на кого-то дарственную, нужно знать, что принятие недвижимости в дар другим человеком расценивается как получение дохода. В таких случаях нужно уплачивать налог на доход. Его размер составляет 13% для резидентов. Если человек проживает в России меньше, чем 183 дня в году, он считается нерезидентом и должен уплачивать 30% от полученного дохода. Но налоговый кодекс освобождает от уплаты налога близких родственников. Например, если доля в недвижимости подарена матери или жене, то они не платят налог. Но если это дальний родственник, например, двоюродный брат, или человек, с которым нет родственных связей, он платит налог.

Продажа доли

Второй способ отказа от доли, которая уже принята в наследство – ее продажа. Но если в недвижимости принадлежит только доля, другим собственникам долей принадлежит преимущественное право покупки. Это значит, что сначала нужно предложить выкупить свою долю им. Если другие собственники долей откажутся, можно продавать свою часть имущества другим людям. Но нельзя просто сказать при встрече другому собственнику квартиры о том, что можно купить долю и удовлетвориться устным отказом. Нужно направить письменное уведомление о продаже доли. Если человек не собирается ее выкупать, он также должен оформить письменный отказ.

Для продажи доли квартиры оформляется договор купли-продажи. Отличие от продажи всей недвижимости в том, что в договоре будет указано, что собственник продает долю в недвижимости, например, 1/3 доли.

Что такое долевая собственность и как она возникает?

Какие права и обязанности у собственников долевой собственности?

• Права собственников:
• Возможность пользоваться имуществом, соответствующим их доле, и распоряжаться им;
• Получать доходы от использования имущества пропорционально своей доле;
• Возможность продать, передать или заложить свою долю в собственности.
• Обязанности собственников:
• Уплачивать налог на имущество с учетом величины их доли в праве собственности;
• Оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства пропорционально своей доле в собственности.

Таким образом, собственники долевой собственности имеют права на пользование и распоряжение своей долей, а также обязанности по уплате налогов и оплате коммунальных услуг.

Возникновение долевой собственности

Существует несколько случаев, при которых может возникнуть право собственности:

1. Недвижимость унаследована несколькими собственниками. Например, когда умер наследодатель, имущество которого наследует несколько его детей;
2. Недвижимость была приобретена несколькими людьми. Чаще всего ими выступают члены одной семьи;
3. Недвижимость приобретена в браке;
4. Жилье приватизировали люди, которые прописаны на одной жилплощади.

Такие различные ситуации могут приводить к возникновению долевой собственности и требуют согласования долей и взаимодействия собственников для использования и распоряжения имуществом.

Отказ от доли в ипотечной квартире

Отказ от доли в ипотечной квартире возможен при согласии банка, выдавшего ипотеку. Итоговый результат зависит от условий приобретения квартиры. Возможны два варианта отказа: передача права собственности собственнику другой доли или отказ от долей всех собственников.

Передача права собственности

При передаче права собственности собственнику другой доли, последний становится ответственным за выплату ипотечного кредита. Это означает, что он будет обязан погашать кредит согласно установленному графику ежемесячных платежей.

Продажа квартиры

Второй вариант — отказ от долей всех собственников, после чего квартира продается новому владельцу. В зависимости от условий сделки, кредит может быть погашен до самой сделки при помощи средств продавца или покупателя. Также возможна ситуация, когда кредит будет погашен в ходе продажи за счет средств покупателя. В этом случае покупатель принимает на себя обязательства по дальнейшему погашению кредита.

Реорганизация кредита

Важным аспектом отказа от доли в ипотечной квартире является реорганизация ипотечного кредита. Если собственник решает отказаться от доли, банк может переоформить кредит на покупателя квартиры. Покупатель будет обязан выплачивать кредит в соответствии с установленным графиком платежей.

Итог:

Отказ от доли в недвижимости на стадии приватизации возможен с помощью письменного заявления, которое необходимо оформить в МФЦ. Чтобы не стать собственником доли, необходимо получить долю в результате приватизации, не владеть другими объектами недвижимости, не иметь на недвижимость обременений и не проводить переустройства или перепланировки. Если возникает потребность в расприватизации, необходимо обратиться к муниципалитету с просьбой о возвращении доли в собственность государства или муниципалитета. При расприватизации только доли требуется получить согласие других собственников, в противном случае необходимо обратиться в суд.