Внимание! Неузаконенная и самовольная перепланировка квартиры влечет штрафные санкции

Неузаконенная и самовольная перепланировка квартиры является нарушением закона и может повлечь за собой серьезные последствия для владельца или арендатора помещения. В соответствии с действующим законодательством, за такие действия может быть наложен штраф, который может значительно обременить финансовое положение нарушителя. Кроме того, перепланировка без соответствующего разрешения может стать причиной судебного разбирательства и привести к демонтажу незаконно проведенных работ.

Штраф за самовольную перепланировку в 2025 году

В настоящее время за самовольную перепланировку квартиры в 2025 году предусмотрены штрафы как для физических, так и для юридических лиц.

Для физических лиц:

• Штраф для обычных граждан составляет от 2 000 до 2 500 рублей;
• Чаще всего инспекторы назначают максимальный штраф в размере 2 500 рублей;
• Сумма штрафа не зависит от региона проживания.

Если нарушитель не оплатил штраф в течение 60 дней, к нему могут быть применены более серьезные наказания, такие как:

• Штраф в двойном размере;
• Арест на 15 суток;
• Обязательные работы до 50 часов.

Это говорит о том, что штраф за самовольную перепланировку может обернуться серьезными неприятностями для гражданина.

Для юридических лиц:

• Штраф для юридических лиц составляет от 40 000 до 50 000 рублей;
• Должностное лицо может заплатить от 4 000 до 5 000 рублей;
• В Москве нарушения могут повлечь еще более крупные штрафы: от 5 000 до 50 000 рублей для должностных лиц и от 300 000 до 350 000 рублей для юридических лиц.

Собственники квартир не могут избежать штрафа за самовольную перепланировку. Однако они могут рассчитывать на сохранение текущей перепланировки, если получат разрешение от жилинспекции или положительное решение суда. В противном случае, им придется вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

Соблюдение правил пользования жилыми помещениями контролирует управляющая компания, однако выявление самовольной перепланировки может произойти благодаря Жилищной инспекции в ходе проверки общего состояния дома или даже вашим соседям. Если, например, ваш сосед заметил, что отопление стало хуже работать после того, как вы установили батарею с большим количеством секций, он может обратиться в суд. В таких случаях процесс согласования перепланировки подвергается осмотру и требует предоставления экспертного заключения для доказательства нарушения прав соседа.

Перепланировка может привести к изменению, присоединению или уменьшению общего имущества дома, таких как разрушение наружных стен, установка ограждений на балконах или захват части общей собственности, такой как подъезд. Возникают споры и неоднозначная практика судов по рассмотрению таких случаев. Одни суды проводят техническую экспертизу для выявления нарушений прав жильцов, в то время как другие суды автоматически принимают сторону недовольных соседей, так как перепланировка не была согласована с остальными собственниками помещений. Позиция Верховного Суда РФ также отражает различные подходы в практике (см., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164).

Если вы планируете снести часть несущей внешней стены, помимо доказательства безопасности перепланировки, вам потребуется провести общее собрание собственников помещений для избежания возможных проблем. В противном случае вы можете быть привлечены к ответственности и оштрафованы в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ. Однако это еще не самое страшное. Суд может также потребовать от вас восстановить состояние дома в первоначальное, что часто бывает крайне сложно выполнить.

Важно заметить, что правила пользования жилыми помещениями определены постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», а также нормами Жилищного Кодекса Российской Федерации. Внесенные изменения Федеральным законом от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ вступили в законную силу 5 мая 2020 г. Поэтому, если перепланировка квартиры не была согласована ни с кем, она рассматривается как незаконная. Собственник рискует получить штрафы, возмещение ущерба соседям и даже потерю жилья. Однако в некоторых случаях, при обращении в БТИ или в суд, собственник может сохранить изменения в квартире или добиться их легализации в зависимости от конкретной ситуации. Если у вас возникла проблема, связанная с ремонтными работами соседей, такие как треск стен в вашей квартире, в таких случаях необходимо проконсультироваться с юристом.

Что считается незаконной перепланировкой квартиры

• Увеличение ванной или туалета за счёт коридора;
• Создание гардеробной за счёт объединения комнат;
• Перенос кухни в другое помещение;
• Воздействие на несущие стены;
• Превращение ванной в жилую комнату и т.д.

Перепланировка считается незаконной, если она была выполнена без согласования с местной администрацией.

Как установить самовольную перепланировку

Для определения наличия самовольной перепланировки необходимо сравнить данные технического паспорта или поэтажного плана квартиры из БТИ с фактической планировкой внутри помещения:

1. Если в техпаспорте указан раздельный санузел, а в квартире общая ванная и туалет, это указывает на наличие незаконной перепланировки. Данный факт будет отмечен красной линией в соответствующем документе.
2. Если план БТИ совпадает с фактической планировкой квартиры, то это означает, что перепланировки не было выполнено и планировка соответствует требованиям.

Важно отметить, что некоторые изменения в квартире, такие как установка раздвижных дверей-купе или косметический ремонт, не относятся к перепланировке и не требуют согласования.

Последствия незаконной перепланировки

Самовольная перепланировка может привести к серьезным последствиям:

• Придавливание куском стены или обрушение части здания в результате несогласованных изменений;
• Пожары из-за некорректных электрических проводок или газовых систем;
• Эвакуация жильцов из-за опасности для их жизни и здоровья;
• Проблемы с продажей или арендой квартиры из-за ее незаконной перепланировки.

Жилинспекции тщательно контролируют состояние квартир и принимают меры, вплоть до применения санкций, по отношению к собственникам жилья, в случае нарушения правил перепланировки.

Чем еще грозит перепланировка квартиры без согласования

Пробежимся по тем последствиям, которые могут наступить для собственника жилья, не считая штрафа:

1. Устранение нарушений

Одно из худших последствий – расходы могут исчисляться в миллионах. Инспекторы жилищного органа проведут проверку квартиры, а по её итогам составят письменный акт – в нём будет указано, соответствует ли жилое помещение строительным, градостроительным и санитарно-эпидемиологическим нормам. Если не соответствует – заставят устранять нарушения.

Пример. Евгений тайно сделал перепланировку квартиры. Среди изменений – снос части несущей стены, демонтаж вентиляционного короба и прорубание окна в другой стене. Шум от работ привлёк соседей. Они заподозрили неладное и пожаловались в Управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала информацию в жилищную инспекцию. Евгений надеялся, что ему согласуют перепланировку «задним числом». Однако инспекторы не только выписали штраф, но и обязали собственника устранить нарушения. Евгению пришлось за свои деньги отстраивать часть стены, заделывать проём под окно и монтировать вентиляционный короб.

Если дело дойдёт до суда, нарушителю дадут срок на восстановление квартиры – 2-3 месяца. Просрочки чреваты штрафом – такое взыскание называют астрентом ст. 308.3 ГК РФ. Его назначает судья в зависимости от обстоятельств дела. Астрент считается одним из способов стимулирования нарушителя быстрее исполнять решение суда.

2. Возмещение ущерба соседям

Важно уточнить, что это должно произойти именно из-за самовольной перепланировки. Например, если кто-то делал «домашний бассейн», а в результате произошёл залив соседей снизу – его на 100% признают виновным, оштрафуют и обяжут возмещать ущерб. Вместе с тем придётся еще и устранять нарушения в своей квартире. Крупные расходы обеспечены!

Совет юриста! Что делать, если вы оказались в роли потерпевшей стороны? Нужно сразу звонить в УК или ТСЖ, ждать комиссию для составления акта, а затем приглашать оценщика для установления суммы ущерба. А если из-за угрозы обрушения вы вынуждены переехать и жить в другом месте, сохраняйте договор найма и фиксируйте расходы на оплату съемной квартиры. Эти суммы можно будет взыскать с виновника в судебном порядке.

3. Продажа квартиры с аукциона

Крайняя мера, если создана угроза жизни и здоровью людей, а собственник отказывается вернуть квартиру в первоначальное состояние п. 5 ст. 29 ЖК РФ. Вначале жилинспекция выявляет нарушение, даёт срок на устранение недостатков, а затем обращается в суд. Суд смотрит, можно ли оставить всё как есть. Если нет – принимает решение о продаже квартиры с торгов. Вырученная сумма идёт на погашение судебных и аукционных издержек, а остаток возвращается собственнику. При этом покупателя обязывают привести квартиру в прежний вид в отведённые для этого сроки.

4. Расторжение договора социального найма

Если нарушителем был не собственник, а наниматель жилья по договору соцнайма, суд обяжет администрацию расторгнуть договор с таким лицом – в силу пп. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Основанием будет самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры. При этом самой администрации придётся возвращать жилью прежний вид.

5. Запрет выезда за границу

Неочевидное, но вполне реальное последствие. Одно из оснований для ограничения выезда за рубеж является неисполнение требования суда – ч. 5 ст. 15 ФЗ № 114. Поэтому, если ответчика обязали устранить нарушения от перепланировки, а он этого не сделал и собрался уехать из страны – его попросту не пропустят на таможенном контроле. То есть сперва придётся исполнить решение суда, а именно – вернуть квартиру в первоначальное состояние.

6. Сложности с продажей жилья

Прямого запрета на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой в законе не предусмотрено. Однако цена недвижимости может из-за этого снизиться. Порой на 30%, а то и на половину. Да и покупателей, которые готовы приобрести проблемное жильё, не так уж много. Ведь им придётся возвращать планировку к изначальным характеристикам, потому что в случае внезапной проверки ЖИ отвечать придётся новому собственнику.

7. Отказ банка в кредите

Откажут в кредите не только покупателю, но и собственнику квартиры:

• Если в ходе проверки банк установит, что заёмщик хочет купить жильё с незаконной перепланировкой обременение – ипотечный кредит не выдадут, либо выдадут на крайне невыгодных условиях с меньшим сроком или под больший процент.
• Если жильё в ипотеке, но собственник сделал самовольную перепланировку – банк вправе потребовать досрочного погашения кредита – в силу ст. 35 ФЗ «Об ипотеке». То есть придётся искать деньги и возвращать долг.
• Откажут и в том случае, если заёмщик хочет взять кредит под залог недвижимости – квартиры с несогласованными переделками банки не рассматривают, поскольку это проблемные активы.

Таким образом, о кредитных отношениях можно забыть, либо оформлять кредит на худших условиях.

Источник: Снежана Погонцева

Что делать, если у соседей незаконная перепланировка квартиры?

Органов, куда можно направить обращение, не так много. Жилищная инспекция занимается жилищными проблемами и ЖКХ, поэтому лучше всего обращаться напрямую к инспекторам. Жалобу или заявление в свободной форме можно направить:

• Лично — в одно из территориальных подразделений;
• По электронной почте;
• Через форму подачи заявлений в режиме онлайн.

Например, в Москве работает Мосжилинспекция (МЖИ). Жители столицы могут подавать жалобы на перепланировку соседей с помощью портала «Наш город». Для этого потребуется авторизация на портале Мэра Москвы — mos.ru. Срок рассмотрения обращений — 30 дней. Специалисты сами запросят сведения о собственнике в Росреестре, подготовят технические документы на квартиру. Затем они направят собственнику уведомление о предстоящей проверке за 30 дней, чтобы согласовать дату и время посещения объекта.

Еще одним вариантом разрешения проблемы может быть обращение в управляющую компанию или ТСЖ, которые отвечают за безопасность вверенной им территории и многоквартирных домов. Заявление или жалобу можно подать в офисе организации или позвонить по телефону горячей линии. Специалисты УК и ТСЖ не проводят осмотр жилых помещений. В случае подозрений, они направят жалобу в жилинспекцию.

Еще одной возможностью является обращение в прокуратуру. Прокуратура рассматривает жалобы населения по факту действий/бездействий государственных органов и других инстанций. Если вы обратились в жилинспекцию, но не получили ответа в течение 30 дней и вообще с проверкой к соседям никто не пришел — обращайтесь с заявлением в городскую прокуратуру. Там проведут проверку и выяснят, почему ответа не последовало. Жалобу можно подать лично, почтой или на официальном сайте прокуратуры в разделе «Интернет-приемная». Срок рассмотрения обращений граждан — 30 дней с момента регистрации.

Если вы обнаружили незаконную перепланировку у своих соседей, то необходимо принять меры и обратиться к соответствующим органам в вашем регионе. Незаконная перепланировка может иметь серьезные последствия, включая штрафы и проблемы с ипотекой. Поэтому важно действовать в соответствии с законодательством и защищать свои права.