В данной статье подробно рассмотрены различные разрешения и правила, имеющие отношение к использованию земельного участка под дачное строительство и хозяйство. Вам будет предоставлена информация о необходимых требованиях к разрешительной документации, различных видах разрешений и условиях, которые нужно выполнить для использования земельного участка под дачу и сельское хозяйство.
Хозяйственная деятельность на участках земли, предназначенных для строительства дач, является особым видом использования земли и требует получения соответствующего разрешения от органов власти. Это разрешение может быть выдано на строительство и эксплуатацию дачного дома, а также на совмещение участка с сельскохозяйственными землями для хозяйственной деятельности.
Какие земли допустимо использовать для строительства дачи?
При выборе земельного участка для строительства дачи необходимо учитывать его категорию и разрешенное использование. В России существует несколько видов земель, которые могут быть использованы для дачного строительства.
Земли, расположенные в населенных пунктах
Земельные участки в категории «Дачное хозяйство» или «Садоводство» могут быть использованы для строительства дачи или садового домика. Владельцы таких участков и члены некоммерческих объединений не нуждаются в разрешении на строительство. Однако постройка капитального гаража на таких участках не разрешена.
Земли ИЖС
Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) могут быть использованы только собственниками. На таких участках можно построить капитальный гараж. Но для строительства на земле категории ИЖС требуется получение разрешения от соответствующих органов.
ЛПХ
Использование земель личного подсобного хозяйства (ЛПХ) допускается как собственниками, так и арендаторами от муниципалитета. Владельцы таких участков имеют возможность возвести капитальные гаражи и содержать сельскохозяйственных животных. Однако, для возведения строений на участках категории ЛПХ также требуется получение разрешения на строительство.
Земли сельскохозяйственного назначения
Земли, входящие в категорию земель сельскохозяйственного назначения, могут быть использованы исключительно для садоводства. Запрещено строительство капитальных жилых зданий на таких участках без перевода их в категорию городских земель. Однако, процедура перевода таких участков в городские земли относительно несложна, и часто они имеют большую максимальную площадь по сравнению с городскими участками для садоводства.
Изменение категории земли
Необходимо иметь в виду, что начиная с 1 января 2018 года все дачные участки приравниваются к садовым, в соответствии с Федеральным Законом № 217. Садовые участки находящиеся на землях сельскохозяйственного назначения рядом с населенными пунктами, могут быть переведены в категорию городских земель, что предоставляет возможность проведения строительных работ на таких участках.
| Процесс конвертации в городские земли: | Этапы: |
|---|---|
| 1 | Владелец представляет ходатайство о переводе в областной земельный комитет. |
| 2 | Заявление рассматривается в течение 60 дней. |
| 3 | Происходит принятие решения о переводе или отказе. |
| 4 | При положительном решении принимается акт о изменении категории земли. |
Отказ в разрешении на смену категории земли в данной территории может быть обусловлен запретом местных органов власти, а также если участок земли имеет особую ценность или его кадастровая стоимость превышает среднюю по субъекту федерации более, чем в 1,5 раза. После смены категории земли на участке не требуется вносить изменения в документы.
При выборе земельного участка для строительства дачи следует учесть его категорию и вид разрешенного использования, а также ознакомиться со всеми необходимыми правилами и процедурами, чтобы избежать проблем при строительстве и использовании участка.
Разрешение на использование земель
Согласно пункту 1 статьи 39.34 Земельного кодекса Российской Федерации, разрешение на использование земель может потребоваться в следующих случаях:
- Проведение ремонта линейных объектов
- Строительство временных сооружений
- Геологическое изучение недр
- Проведение добычи природных ресурсов коренными народами севера
Выдача разрешения на использование земель осуществляется только при эксплуатации государственных и муниципальных участков. Однако для строительства на дачных участках такое разрешение не требуется.
Получение разрешения на строительство
- Составление проекта земельного участка
- Соблюдение санитарных и инженерных правил строительства
- Соблюдение градостроительных норм для поселений
Разрешение необходимо для строительства дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Важно помнить, что для строительства жилья на участке, предназначенном для садоводства или дачного хозяйства, разрешение не требуется (пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Получение разрешения на строительство
В случае необходимости получения разрешения на строительство на личном участке, владелец должен обратиться в местную администрацию, которая находится в том же месте, где находится этот участок (в соответствии с пунктом 4 статьи 51 Гражданского кодекса). Разрешение выдается градостроительным комитетом на основании поданного заявления. Пример заявления можно скачать здесь.
В заявлении следует указать следующую информацию:
- Название органа, в котором подается заявление
- ФИО, контактные данные и данные паспорта заявителя
- Адресные ориентиры участка, на котором планируется строительство, а также его площадь
- Вид права пользования участком
- Название архитектурной фирмы, которая разработала проект строительства
- Сведения о проекте (количество этажей, используемые материалы, площадь и т.д.)
Для архитектурной фирмы необходимо также указать номер лицензии и юридический адрес.
Вложение документов к заявлению
В соответствии с пунктом 7 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации, к заявлению, подаваемому в градостроительный комитет, требуется приложение следующих документов:
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на земельный участок
- План застройки территории
- Проект строительства
- Схема с расположением коммуникаций
- План подключения будущего здания к инженерным сетям
- План работ подрядной организации по строительству
Рассмотрение заявления
После подачи заявления процедура его рассмотрения занимает не более 30 дней, после чего принимается решение о выдаче разрешения на строительство или об отказе.
Существуют следующие основания для отказа:
- Не соответствие виду разрешенного использования земельного участка целям, указанным в заявлении
- Нарушение территориального зонирования представленного проекта
- Несоблюдение норм и требований при составлении проектной документации
Если вы самостоятельно занимаетесь разработкой проекта, существует риск игнорирования норм, касающихся размещения коммуникаций. Архитектурные компании сравнивают проект с планами коммуникаций окружающей территории и строят его с учетом принятых стандартов.
Строительство капитальных сооружений на дачном участке
Капитальное сооружение на дачном участке представляет собой объект, предназначенный для длительной эксплуатации. Оно отличается наличием фундамента и не предусматривает его разбора или перемещения на другой земельный участок. Такие сооружения строятся для различных целей:
- Дачного хозяйства;
- Садоводства;
- Индивидуального жилищного строительства;
- Осуществления подсобного хозяйства на личном подсобном хозяйстве.
В соответствии с Приказом №540, все указанные выше основные цели использования земли предусматривают один и тот же тип капитального строения, которое не должно превышать трех этажей и не должно разделяться на отдельные квартиры.
Земля под строительство дачи
- Строительство жилого дома, не превышающего трех этажей;
- Строительство экономических сооружений;
- Выращивание сельскохозяйственных культур.
Участки для дачного строительства относятся к категории земель населенных пунктов и строительство на них регулируется Градостроительным кодексом РФ. Согласно пункту 3.9 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ, дачное строительство разрешено в жилых и се
С 1 января 2019 года был удален вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» из классификатора, что означает уход понятия «дача» в юридическом смысле в прошлое.
Ранее, покупая землю и планируя возведение капитального жилого дома, покупатели имели выбор между двумя статусами участков — ИЖС и «дачное строительство». ИЖС-участки, как правило, располагались в населенных пунктах, а «дачные строительные» участки находились на сельскохозяйственных землях. Для строительства летней дачи часто выбирались участки, предназначенные для садоводства, огородничества, ДНП, ЛПХ и т.д. Однако, события июля 2017 года, связанные с принятием нового закона № 217-ФЗ, и января 2019 года, когда вступил в силу новый классификатор ВРИ, привели к изменениям в этой области.
В настоящее время произошли два важных события: во-первых, понятие «дача» в юридическом смысле стало устаревшим, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «пропустили» не только «дачников», но и фермеров — статус такой земли попросту отсутствует.
Где построить дом?
Каждый участок земли имеет две основные характеристики: категория земли и вид разрешенного использования, и их комбинация определяет потенциальные возможности для будущего строительства.
В России все земли разделены на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Для основного жилья или загородного дома подходят только две категории: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Из всех видов использования ВРИ, согласно классификатору от 2019 года, нас интересуют пять: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (приусадебный участок), СНТ (садоводство), ОНТ (огородничество) и ЛПХ (полевые участки). Разрешено строить жилой дом только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом плане ушло в прошлое.
ИЖС
Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) предоставляются только на территории населенных пунктов и предназначены исключительно для постройки жилого дома. Обеспечение всех необходимых коммуникаций — это обязанность местных властей, а не просто их добрая воля. Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах и поликлиниках. Постоянная регистрация по месту жительства гарантируется и легко оформляется. Земельный участок может использоваться в качестве залога при получении ипотечного кредита, а при строительстве дома возможно получение налогового вычета до 260 тысяч рублей. Участки ИЖС имеют более высокую стоимость на загородном рынке недвижимости. Кроме того, их кадастровая стоимость выше, что влечет за собой соответствующий налог на имущество. По классификатору ВРИ участки ИЖС 2.1 относятся к «Жилой застройке» с кодом 2.0. Размеры участков могут быть определены муниципалитетами, но в среднем по России участки ИЖС имеют площадь от 3 до 30 соток.
Личное хозяйство на садовом участке
Такие участки предоставляются только в категории земель населенных пунктов и предназначены для возделывания сельскохозяйственной продукции. Здесь разрешается строительство жилого дома, хозяйственных построек и строений для животных. Важно отметить, что основные требования к жилым домам аналогичны требованиям в ИЖС: не более трех этажей и не выше 20 метров. Прописка возможна, но могут возникнуть проблемы с получением ипотечного кредита или налоговым вычетом. Участки с ЛПХ в населенных пунктах, которые в прошлом вызывали настороженность со стороны покупателей и рассматривались как последний вариант, постепенно становятся популярными на рынке недвижимости. Главное их преимущество — доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на недвижимость. Можно привести пример из деревни Никифорово Щелковского района, где кадастровая стоимость садового участка в категории земель населенных пунктов составляет 1 472 руб. /кв. м, что на 900 рублей/кв. м дешевле, чем стоимость участка ИЖС. По классификации этот тип участков также относится к «Жилой застройке» кода 2.0. Максимальный размер ЛПХ участка — 50 соток, и местным властям разрешено увеличение до 2,5 га.
Только посредством земель поселений можно найти предшествующие два типа. Чтобы получить точную информацию о том, какие здания допустимы в конкретном населенном пункте в соответствии с его местными правилами, вам следует заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в архитектурном отделе. В каждом населенном пункте имеется ПЗЗ с картой территориальных зон Генплана, где можно увидеть, требуется ли данный объект для зоны индивидуального жилья (Ж).
Садоводческие некоммерческие товарищества СНТ
По техническому регламенту они являются третьим и последним классификатором ВРИ и предоставляют право на строительство капитальных и всесезонных жилых домов.
Вторым типом дома является садовый дом. Однако есть главное отличие от предыдущих классификаторов. В то время как ИЖС и ЛПХ являются землями частных владельцев, не зависящими от коллектива, участки садоводства являются частью коллективного хозяйства, общей территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и так далее. Одно из главных преимуществ — упрощенная процедура оформления дома. Кроме того, срок «дачной амнистии» до 1 марта 2021 года был продлен, что означает, что садовые или жилые дома можно зарегистрировать на основе документов, удостоверяющих право собственности, и технического плана. Уведомление о начале и окончании строительства дома не требуется. Садовые участки (13.2) относятся к участкам «общего назначения» (код 13.0) в соответствии с классификатором. В среднем, их размер составляет от 6 до 15 соток.
Огороднические некоммерческие товарищества ОНТ
Нужно помнить, что на участках для занятий огородничеством разрешены только хозяйственные постройки, такие как гаражи, сараи, теплицы, навесы и другие. Постройка жилого или садового дома здесь запрещена. В соответствии с классификатором (пункт 13.1), они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Обычно огородные наделы занимают от 4 до 10 соток.
Важно отметить, что участки СНТ и ОНТ могут находиться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.
Личное подсобное хозяйство полевые участки
Эти участки ЛПХ предназначены только для использования в сельском хозяйстве. Построить здесь дом или дачу невозможно — допускаются только временные сооружения: гараж, навес, теплица, погреб и другие. Согласно классификатору ВРИ, эти полевые участки ЛПХ 1.16 относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выращивания сельскохозяйственной продукции. Однако они могут быть интересны любителям загородной жизни из-за своей доступности и низкой стоимости. На таком участке можно установить вагончик или мобильный дом на колесах и использовать местные удобства, такие как биотуалет, автономное водоснабжение и т. д.
В новом классификаторе ВРИ отсутствует категория «участки для дачного строительства».
Данные участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, а деятельность фермеров регулируется федеральным законом № 74-ФЗ от 2003 года.